Jak sprawdzić stan prawny mieszkania?

Sprawdzenie stanu prawnego dotyczy każdej nieruchomości, która jest przedmiotem obrotu na rynku. Jest to niezwykle istotny etap całego procesu sprzedaży czy też najmu nieruchomości i szczególnie ważny dla klientów kupujących czy też najemców. Od wyniku i jakości przeprowadzonej analizy będzie zależało zadowolenie oraz przede wszystkim bezpieczeństwo klientów. Jak zatem sprawdzić stan prawny nieruchomości?

Może się wydawać, że analiza stanu prawnego jest czymś prostym i oczywistym. Wiele osób skupia się jedynie na przejrzeniu zapisów w księdze wieczystej i uważa, że to wystarczy. Jest to jednak tylko jeden z etapów przez które należy przejść, aby poznać stan prawny nieruchomości. W tym artykule zajmiemy się wstępną weryfikacją stanu prawnego na przykładzie lokalu mieszkalnego, którą należy przeprowadzić już na etapie pierwszego spotkania z klientem. Nie jest to jednak wszystko co należy zrobić, ale spokojnie, powiemy Ci gdzie możesz znaleźć kompletną wiedzę na temat analizy stanu prawnego nieruchomości. 

Sprawdzenie księgi wieczystej

Zacznijmy od najważniejszego źródła informacji o stanie prawnym nieruchomości. Księga wieczysta z założenia powinna opisywać aktualny stan prawny nieruchomości. Pamiętajmy jednak o jednej zasadzie:

Prawa wpisane do księgi wieczystej istnieją, a wykreślone nie istnieją.

Nie oznacza to jednak, że prawa (czyli także wszelkiego rodzaju ograniczenia), które nie zostały wpisane do księgi wieczystej nie istnieją. W prawie występuje wiele możliwości ustanowienia chociażby służebności, które nie muszą być wpisywane do księgi wieczystej.

Najprostszym sposobem sprawdzenia księgi wieczystej jest zapoznanie się z jej treścią poprzez stronę: ekw.ms.gov.pl. Wpisujemy numer księgi, którą chcemy odczytać i mamy do niej dostęp w każdej chwili i to za darmo.

Podczas wstępnej analizy stanu prawnego powinniśmy zwrócić uwagę na:

  • zgodność sprzedającego z właścicielem ujawnionym w księdze wieczystej,
  • zgodność adresu nieruchomości z ujawnionym w księdze wieczystej,
  • brak obciążeń nieruchomości w Dziale III,
  • brak niewspomnianych hipotek w Dziale IV.

Jest to absolutne minimum, które przytaczamy w tym artykule. Nie można jednak na tym poprzestać i dlatego tak ważna jest rola pośrednika w obrocie nieruchomościami. To właśnie on musi mieć kompletną wiedzę na temat analizy stanu prawnego, w tym księgi wieczystej. Jego praca nie ogranicza się jedynie do sprawdzenia powyższych rzeczy, lecz powinien on dogłębnie przeanalizować wszystkie dokumenty. Zostało to omówione w naszym szkoleniu, o którym napiszemy na końcu artykułu.

Podstawa nabycia nieruchomości

Kolejnym dokumentem, który należy sprawdzić podczas wstępnej analizy stanu prawnego jest podstawa nabycia. Jest to dokument, na mocy którego została przeniesiona własność praw do nieruchomości. Wyróżniamy dwa rodzaje podstaw nabycia: akty notarialne oraz orzeczenia sądu. Różnią się one formą, lecz zawierają podobne informacje, które będą dla nas istotne.

Sprawdzamy przede wszystkim:

  • zgodność sprzedającego z danymi nabywcy na podstawie nabycia,
  • czy nie były ustanowione żadne prawa obciążające nieruchomość.

Informacje ze spółdzielni i wspólnoty

Poza oczywistym stanem prawnym nieruchomości dochodzą także pośrednie tematy związane chociażby z opłatami na rzecz spółdzielni czy wspólnoty. Obowiązkowym dokumentem, który będziemy musieli dostarczyć do notariusza jest zaświadczenie ze spółdzielni/wspólnoty o braku zaległości w opłatach.

Takie zaświadczenie informuje nabywcę, że sprzedający nie zalega z opłatami związanymi z mieszkaniem. Tylko wtedy sprzedaż będzie mogła przebiegać prawidłowo.

Zaświadczenie z rejestru mieszkańców

Należy także zweryfikować czy w mieszkaniu nikt nie jest zameldowany w momencie podpisywania umowy przeniesienia własności. Łatwo można to uczynić poprzez uzyskanie zaświadczenia z rejestru mieszkańców, stanowiącego o tym, że nikt w danym lokalu nie jest zameldowany

Zameldowanie nie daje praw do zamieszkania.

Ważna uwaga, zaświadczenie o tym, że sprzedający zostali wymeldowani nie oznacza, że nikt poza nimi nie jest tam meldowany. Może się bowiem okazać, że zameldowany był także syn, zięć czy nawet zupełnie obca osoba.

Nieruchomości nabyte w drodze spadku/darowizny/zasiedzenia

W przypadku mieszkań nabytych w drodze spadku, darowizny czy zasiedzenia należy po pierwsze zweryfikować podstawę nabycia, sprawdzić czy przedmiot spadkobrania (lokal) przypada jednej czy kilku osobom. Jeśli jest kilku współwłaścicieli to czy dokonali oni działu spadku lub wspólnie sprzedają.

Kolejnym dokumentem jaki należy zażądać od sprzedającego jest zaświadczenie naczelnika urzędu skarbowego stanowiącego o tym, że podatek został opłacony, nie należał się lub zobowiązanie podatkowe przedawniło się.

Analiza szczegółowa

W tym artykule przedstawiliśmy jedynie podstawowe dokumenty, które należy zweryfikować w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. W przypadku większości mieszkań może okazać się to wystarczające lecz jako pośrednik powinniśmy umieć dokładnie określać stan prawny. Jest to jeden z najważniejszym elementów pracy w tym zawodzie, gdyż kupujący czy sprzedający zdecydują się na skorzystanie z naszych usług, gdy będą wiedzieli, że znamy się na tym co robimy i będziemy mogli zagwarantować im bezpieczeństwo przeprowadzanej transakcji.

W przypadku przeprowadzania szczegółowej, profesjonalnej analizy stanu prawnego nieruchomości lub w przypadku nieruchomości budynkowych czy gruntowych, poza przytoczonymi w tym artykule dokumentami, należy także sprawdzić chociażby:

  • wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków,
  • decyzję zatwierdzającą podział nieruchomości,
  • decyzję o warunkach zabudowy,
  • świadectwo energetyczne.

Szczegółową analizę opisujemy w  szkoleniu “Stan prawny i faktyczny nieruchomości”. Znajdziesz w nim wiele praktycznych informacji jak spojrzeć na każdy dokument, co w nich można znaleźć i na co szczególnie powinno się zwrócić uwagę. 

Nawet dokumenty, wymienione w tym artykule kryją w sobie wiele więcej informacji, niż te, które opisaliśmy. Dowiedz się więcej wykupując szkolenie. Kliknij w obrazek obok!

Masz dwie ścieżki:

  1. zakup pojedynczego szkolenia opisanego powyżej,
  2. zakup kompletnego kursu, który nauczy Cię nie tylko analizować stan prawny nieruchomości lecz także zwróci Twoją uwagę na wiele innych aspektów. 

Nauczymy Cię w nim między innymi: sprawdzania stanu faktycznego, przygotowywania się do prezentacji, opracowywania dokumentów związanych z obrotem nieruchomościami oraz wiele, wiele więcej rzeczy związanych z tym procesem.

Na koniec jako, że chcielibyśmy ułatwić Ci zdobycie tej cennej wiedzy mamy dla Ciebie prezent, który umożliwi Ci uzyskanie niższej ceny:

[optin-cat id=2873]

Podziel się artykułem z innymi

Jeśli spodobał Ci się artykuł to udostępnij go:

[apss_share]

Masz pytania? Napisz je w komentarzu poniżej!

Dodaj komentarz